红岛的控规，陆陆续续，总算是出齐全了。
高新区中东片区早在2014年便出炉，2017年初优化过一次，红岛经济区西片区和红岛街道的控规则是在今年底接连公布。
规划大家也都看到了，按官方的说法，高新区中东片区定位——国家级高新技术产业区；青岛市软件科技城核心区，战略性新兴产业聚集区；北岸城区科技研发中心，高端装备制造业基地；高新区商务中心、生活服务中心、生产中心。
写了一大堆，总结出来，用时下比较流行的词来表述，那就是产城融合，宜居宜业。你从图上一大片土灰色的一类工业用地上就能看出，高新区中东片区的侧重点在哪。
说实话，有点像是上个世纪老东北工厂林立，出了厂区就是生活区的意思，不过，我们现在发展的是高新产业，走高科技研发路线，高端、科研、无污染。
目的是什么，就是为了让你在这里工作，在这里生活，在这里扎根，变成这里的常住居民。
高新技术产业，本身就是个慢工出细活、不可能立竿见影的东西，在青岛这样高新产业整体欠发展的地方发展高新区，难度和效果可想而知。
而根据数据统计，去年高新区常住人口是9.97万人（其中很大一部分都是在房价很低时入手的刚需），流入人口更是只有大约800人，可见，我们的产业，并没有为高新区带来多少人口流入，失去人口红利，城市的发展势必会受到影响。
起点是很高，目标也很远大，引入的项目也都很高大上很唬人，可真正落地后的效果，目前看，不理想。
10月公布的红岛经济区西片区控规之前也为大家解读过红岛新规划：未来，这里将崛起一座高铁新城！一座大学新城！一座科研新城！。
在功能定位上，该片区规划以“科技、生态、人文新城”为目标，聚集国际化城市要素，建设成为推动青岛国际化城市发展的“湾区创新城”。力求将片区打造成为参与国际经济要素资源配置的创新中心、区域性的综合交通枢纽、青岛市公共服务设施聚集区、北岸城区的商务中心。
西片区规划25.7万人，目前15个村庄，3.48万人，算上为数不多的几个小区，目前看也就4万人左右，未来需要有20万人的人口流入。
看规划又是以创新和商务这样看着高大上、发展慢累难的产业为主，对于人口的吸纳能力，也会是个大问题。
当然，这里有红岛高铁枢纽站，对于山东人口的吸纳还是有保障的，毕竟省内唯一可以称为对手的也只有济南，可放眼全国，与北京、上海这样的城市相比，可以说是完败，在吸纳山东人口时如何保障人口不外流，如何利用好高铁这把双刃剑，又是个问题。
放眼全国，半死不活的高铁新城，还少吗？
再看预留了城市发展用地的红岛街道——红岛未来将以尊重生态本底为基础，以建设“科技、生态、人文”新城为目标，逐步建设成为多元的文化旅游生态岛。力求将片区打造成为青岛市的文化、旅游度假和会议中心，北岸城区的公共服务设施聚集区。
规划不超过18万人，目前17个村庄，3.6万人，未来需要填充差不多15万人进去，如果填入15万炒房客倒是很简单，可需要的是常住人口，就靠还在建设的市政项目、不完善的生活配套能吸引来常住人口吗？
规划利好倒是很吸引人，可全款的投资客来了，打算常住的人如何才能进来？
炒房客云集的红岛，一旦潮水退去，裸泳的是谁？受伤的又是谁？
要知道，高新区建设了大量的人才公寓，来这边工作的人可以以低于商品房的价格买到人才公寓，这对于投资客来说可以说是个不小的利空。暴涨后的房价已经不适合短期套现，当然，若是长期持有，当做资产配置的话，还是可以的。
在《青岛市城市总体规划（2011-2020）》中，北岸城区是青岛市域城镇布局的空间中枢，以高水平打造科技型、生态型、人文型新城区为目标，合理控制开发时序，为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间。
红岛作为青岛市几何中心、胶州湾湾底、北岸城区核心区，高度不言而喻，未来也值得期待，这点我从未怀疑过。
可隐藏在美好未来背后的，是现实发展中凸显出来的一个又一个亟待解决的问题。
红岛的房价，不能靠市政府搬迁预期，得靠日渐成熟的红岛做依托。
红岛的未来，还需要时间。
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