安家融媒专访丨戴德梁行大中华区副总裁王盛 时长：11分46秒，请在WiFi环境观看
2011年进入戴德梁行前有着深厚财务履历的戴德梁行大中华区副总裁王盛先后在知名会计公司、国际银行和房地产信托投资基金公司均有过任职。
也正是专业的财务背景辅助着王盛管理戴德梁行在北中国区的6家分公司。“戴德梁行是一个专业的房地产公司，是房地产的投资人、业主、终端使用者的最好合作伙伴。”王盛向安家融媒记者这样介绍。
曾在美国生活24年的王盛对国际市场有着充分的认知，也正是这样经历，让他对中国市场有着更加独特的见解。
不赞同“中国人一定要买房”
“中国经济发展迅速，路径很独特。从刚开始出现商业地产到现在，房地产市场历经三十年左右时间，从某种角度来看，这条路西方已经走过。值得注意的是，美国的开发商总数是中国的百分之几。从数字来看，美国开发商数量很少，中国未来也可能是相似的发展方向。”王盛如是说。
此外，王盛称，“我不是特别赞同‘中国人一定要买房’这一观点，中国有商品房也才三十多年。伴随着市场逐渐成熟，可投资产品越来越多样化，例如，国债、金融产品，国人的投资渠道并不仅局限于买房。”
“但这些房地产市场变化，离不开政策支持和投资产品多元化，”王盛表示。2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多种方式和渠道拓宽租赁住房来源，确立12个首批住房租赁试点城市。
有专家表示，政策的发布预示着我国住房租赁市场改革大幕已经拉开，房地产业“轻租重售”的局面将扭转。在国家大力鼓励“购租并举”情况下。对传统的房地产企业而言何尝不是机会。
王盛告诉记者说：“传统房地产都在谈所谓的轻资产，轻资产概念是什么？从某种角度来讲是对资产的管理，也就是租赁。以前是商业地产自持与运营，未来可能就是居住性物业持有和租赁。 政府现在很明显在鼓励开发商往这个方向走，因为房地产经济通过买卖进行是不可持续的。”
真正的REITs是转移物业所有权给投资人
有着丰富财务背景的王盛对房地产金融领域有独到的见解。王盛表示，相比传统的融资产品，类REITs（房地产信托投资基金）和ABS在市场上并不少见。究其原因，其一，融资成本低；其二，融资额度高。
数据显示，目前，国内“类REITs”产品市场累计发行规模约400多亿元，其中2016年至今交易所发行规模超过174亿元。而ABS发行总额从2013年的279.70亿元,猛增至2016年的8755.35亿。今年前8月,ABS发行总额已达7050.90亿,较去年同期增长71.35%。
但这些金融产品没有完全市场化，所以称作类REITs 。那什么是真正的REITs ？王盛说：“在欧洲和北美运营的传统的REITs是业主出售物业所有权给成千上万的投资人，然后把物业交由资产管理公司或基金管理公司来运营。类REITs和REITs的根本区别在于，类REITs背后的物业并没有转移其所有权。 ”
聊到导致中国市场上没有真正REITs产品的原因，王盛表示，其一，政策不健全；其二，中国可投资物业数量少，业主抵押物业收回资金后可买的物业少之又少。
归根结底是可投资项目有限，所以投资人抵押项目获得资金，而一旦偿还借款，就会收回项目所有权，王盛称。“随着市场足够成熟，物业上市，散户拿着几百块钱可以从股市买到写字楼金融产品，到那个时候真正的REITs就出现了。”
运营能力是城市更新最核心要素
根据报告显示，2016-2020年间，我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%，国内城市更新的潜在需求量十分庞大。
王盛分析称，伴随着可开发地越来越少，城市更新换代的机会就来了。举例来说，中国有很多国企在转型，大量的旧厂房、宿舍等项目可以推翻重新建，这就产生了一系列的项目可以来做。从我们身边来看，北京城市副中心和雄安新区的设立，也都与城市更新不无联系。
此外，对方坦言，在西方商业地产的维护是一项非常专业和系统化的工程。而在中国大多数城市，一栋五年的楼宇就会显得很老旧，一栋十年的楼宇可能已经丧失了大部分使用功能，这是个很大的问题，但是从另一个侧面来看，对于开发商来讲蕴藏着巨大地市场机遇。
开发商在城市更新过程中充当着什么角色？王盛是这样回答的，“开发商在城市更新中充当服务商角色。简单来说有两件事情需要做，其一，把旧项目翻新,当然这个过程中需要政府支持，因为可能涉及土地性质改变；其二，就是旧项目改造之后的运营。”
“其实，对企业来说最核心的是运营能力和资产管理能力，把这些能力运用在城市更新上，房企机会还是很多的。”王盛表示。
预测北京市场会越来越大
2016年，戴德梁行北中国区的营业收入和利润实现了增长，业务份额占比更重要的是投资及顾问服务、估价及顾问服务、资产服务等板块。而截止2017年，戴德梁行在北方区发展刚刚好20年，，短短20年的时间，戴德梁行是如何引领行业，做到与时俱进的？
王盛指出，正是因为这20年来戴德梁行对北方市场的全心投入，以及对国际市场的准确认知，戴德梁行才能走在市场前面。
“戴德梁行的策略发展顾问部也在寻求转型。”谈到业务线时，王盛表示：“过去部门主要帮助开发商开展土地开发前的顾问服务，比如，开发商拿地后的规划、销售和自持比例。现在，城镇规划，比如特色小镇项目规划以及产业引进都是重点服务内容，这就是转型。”。
对于未来戴德梁行在北京的发展。王盛在最后总结说：“一方面，北京市场潜力巨大，戴德梁行一些业务线会重点加强。比如，甲级写字楼在今后几年会迎来供应高峰期，业务线将围绕这一点加强投入。另一方面，现在戴德梁行在北中国区有6家分公司，未来，随着一些城市发展逐渐成熟，戴德梁行会相应增设分公司，市场会做得越来越大。”
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