红塔红土基金：一线城市调房价 周边城市或受益
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日前，当大家还沉浸在上海“史上最严”楼市新政的讨论中时，深圳最新限购政策也在当日晚间迅速跟进出台, 不少人都在惊呼“风向变了”。对于此次一线城市购房政策的调整，红塔红土基金研究部罗骥认为此次政策调整主要原因是两大一线城市楼市出现非理性上涨，监管旨在挤出房地产泡沫。随着新政的落地，楼市暴涨趋势或将结束,楼市将步入平稳调整期，购房资金有望向库存较高的地方比如周边卫星城流出。 \u00A0 进入2016年以来，上海深圳两地的楼市价格涨势在持续半年有余之后，仍然保持着每月刷新纪录的畅旺状态。数据显示，上海2月份一手商品住宅成交均价同比增速达24%，深圳一手商品住宅成交均价同比涨幅更高达72%。2016年至今，上海与深圳成交面积同比涨幅分别高达53%与16%，量价同时领跑全国，为上海与深圳楼市降温的呼声也越来越多。 \u00A0 本次上海与深圳出台的调控政策的思路基本一致，目的在于提高购房门槛，禁止场外配资以及抑制投机炒房的行为。从已出台的调控措施来看，上海市的调控力度更是超出预期。就上海市而言，将连续缴纳社保缴纳年限提高5年影响最大的是刚需类人群。深圳市将连续缴纳社保年限从1年调高至3年，力度相对温和，但由于深圳的房价已经处于相对与绝对高位，并且从2016年的成交量看已经有滞涨现象，证明调控政策实施前深圳市刚需类人群观望情绪比上海市的更加浓烈，预料深圳楼市对政策的敏感度相对上海而言要低。从改善型住房的角度看，上海市大户(140平米以上)占比约30%，目前银行执行的首付比例为50%，新政实施后提高至70%，同时严抓首付贷等行为。该政策大大提高了购房者对自有资金的要求，必然会使部分购房者推迟换房甚至取消换房。而深圳只改变了二套房的认定标准，政策调整对购房者预期的冲击相对较小。 \u00A0 政策出台后，二级市场并没有出现大幅波动，地产板块股票近日的走势也跟随大市上升。习近平总书记在去年11月提出的化解房地产库存，促进房地产业持续发展的基调仍主导着整体的房市。2015年下半年以来，某些二线城市与三四线城市的库存处于历史高位，导致了房地产开发投资增速创了新低，这种负面效应影响到了钢铁、水泥、家电等十几个行业，对经济发展以及企业的盈利造成了极大的障碍。 \u00A0 历史上看，房地产的价格和销量与货币政策息息相关。2016年政府工作报告明确提出“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策”，可以预料未来一段时间政府都会实行相对宽松的货币政策。因此，房地产去库存仍是2016年经济工作的重点之一 \u00A0 \u00A0 \u00A0 \u00A0城市间发展的差异化导致一线城市房价增长过快，上海与深圳出台的调控政策主要为防范房地产市场过度投资与场外不规范配资行为，短期利空房价与成交量，但一线城市特别是上海深圳的竞争力多年来持续排在全国前3，在目前的政治与经济环境下不存在房价大幅崩盘的可能，调控当地房价长期来看能驱使价格回归合理水平并引导资金流入库存量较高的城市。一线城市的周边卫星城将会是本次调控的最大受益方，新政后周边卫星城单价与成交量仍有一定的上涨空间。总体来说，本次调控并非是针对全国房地产市场打压的开始，而是确保房地产去市场的“稳增长、去库存”的政策基调不发生重大偏离。